Direktor Zoran Madon za Svet Kapitala : Kakšna bo Ljubljana leta 2022

05.08.2019
Zoran Madon, direktor družbe Metropola IN ocenjuje, da bo ponudba luksuznih stanovanj več kot zadovoljila povpraševanje na trgu, druga ponudba v povprečnem cenovnem segmentu pa ne.

Kakšna bo Ljubljana leta 2022?

»Če od 2346 novih stanovanj v obdobju do leta 2021 odštejemo okrog 530 luksuznih in 700 najemnih, pridemo do izračuna, da bo novih stanovanj le okrog 1100. Ocenjujem, da je normalni letni agregat povpraševanja po novih stanovanjih v Ljubljani med 1000 in 1500, odvisno od trenutnih gospodarskih razmer, gibanja plač in pogojev bančnega financiranja. Ob predpostavki, da bo torej na trgu ponudba novih stanovanj znašala okrog 500 do 600 na leto, ugotovimo, da ta ne bo zadovoljila povpraševanja na trgu.« Na podlagi tega in pa ob predpostavki normalnih gospodarskih razmer Madon ne more trditi, da bo ponudba povzročila padec cen stanovanj. Dejstvo pa je, pravi, da so se letošnje prvo četrtletje cene rahlo znižale in da se je število transakcij [torej sklenjenih pogodb] že lani zmanjšalo.
 

Kupci stanovanj so trenutno zadržani

Zdajšnje razmere na trgu kažejo, da so kupci zadržani, pravi nepremičninski strokovnjak. Ocenjuje, da razlogi najverjetneje tičijo v čakanju na cenovne razpone novih stanovanjskih projektov, ki bodo prišli na trg, pa tudi v spremljanju svetovnih makroekonomskih razmer (kot so denimo Brexit, trgovinski spor med ZDA in Kitajsko, ohlajanja v avtomobilski industriji itd.) »Vsaj del potencialnih kupcev čaka na nova najemna stanovanja in se v primeru, da jih bodo lahko najeli, na trgu ne bodo pojavili kot kupci. Zaradi statistične zakasnitve so kupci šele letos ugotovili, da so se stanovanja lani enormno podražila, raven cen pa je že presegla predkrizno raven. Zato so postali previdni, saj imajo še vedno v spominu izkušnjo iz preteklega kriznega obdobja, ko so cene začele padati,« dodaja Madon. Po njegovem mnenju se v prihodnjem obdobju cene ne bi smele zviševati, tudi zaradi realne kupne moči.

Razumna cena: okrog 3000 evrov za kvadratni meter

»Cena rabljenih stanovanj v Ljubljani je že skoraj dosegla 2800 evrov za kvadratni meter. Zaradi pomankanja statističnih podatkov sicer ne poznam cen novih stanovanj, ocenjujem pa, da so na ravni več kot 3000 evrov za kvadratni meter. V preteklem obdobju je cene stanovanj poganjala predvsem nizka ponudba novih stanovanj, nakopičeno povpraševanje iz kriznih let in izjemno ugodno bančno financiranje,« pojasnjuje Zoran Madon. Po njegovem mnenju bi razumna cena za kvadratni meter novih stanovanj v Ljubljani znašala okrog 2500 evrov za kvadratni meter. »To pomeni, da bi si lahko štiričlanska družina privoščila nakup od tri- do štirisobnega stanovanja za okrog 200.000 evrov. Najštevilčnejši kupci namreč prihajajo iz srednjega sloja in jim je ta vsota realno dosegljiva, saj morajo za ta nakup odšteti približno 14 letnih povprečnih neto plač v Ljubljani,« dodaja sogovornik.

 

Potrebovali bi vsaj 5000 najemnih stanovanj

Madon medtem ocenjuje, da bi Ljubljana trenutno potrebovala vsaj 5000 najemnih stanovanj. »Vsak objavljen razpis stanovanjskih skladov za oddajo v najem ponavadi pokaže desetkrat več prijavljenih kandidatov, kot je dejanska ponudba na razpisu. Država bi morala z učinkovitimi ukrepi stanovanjske politike gradnjo najemnih stanovanj prek državnega in občinskih stanovanjskih skladov močno pospešiti, da bi lahko zadovoljila te potrebe. Ker ima DUTB v lasti precejšnje število zemljišč po celotni državi, ki so namenjena stanovanjski gradnji, bi z brezplačnim prenosom teh zemljišč na stanovanjske sklade lahko operativno začeli investicije v gradnjo najemnih stanovanj in tako zagotovili najemna stanovanja že v letu 2021,« pravi Madon. Poleg tega ocenjuje, da je v fondu državnih stanovanj verjetno precej takih, ki so neizkoriščena ali pa potrebna obnove.

 

»Na mestu bi bil tudi ukrep subvencionirane gradnje zasebnih investitorjev, vendar s striktno omejitvijo oddajanja teh stanovanj v najem in vnaprej določeno višino najemnine. Če pogledamo Dunaj, znaša najemnina v subvencioniranih stanovanjih sedem evrov za kvadratni meter. Tam so s takšno stanovanjsko politiko zmanjšali povpraševanje po nakupih stanovanj in ublažili pritisk na cene ter zagotovili mobilnost prebivalcev ter zmanjšali socialno problematiko. V avstrijski prestolnici namreč v socialnih in subvencioniranih stanovanjih živi več kot 60 odstotkov prebivalcev,« pravi Madon. Država bi po njegovem mnenju morala s kombinacijo operativnih ukrepov stanovanjske politike na leto zagotavljati od 5000 do 10.000 stanovanj, da bi lahko v desetletnem obdobju pokrila primanjkljaj iz preteklih let.

 

Celoten članek si lahko preberete na tej povezavi:

https://svetkapitala.delo.si/finance/kaksna-bo-ljubljana-leta-2022-197323

#1 - Direktor Zoran Madon za Svet Kapitala : Kakšna bo Ljubljana leta 2022