NOT A USER YET? SIGN IN

Director of METROPOLA IN Zoran Madon for Dnevnik.

26.07.2017
Although the government has adopted the long-awaited bill on mass valuation of real estate, Finance Minister Mateja Vraničar Erman emphasized that this does not mean the introduction of real estate tax.Article is in slovenian language.

Tudi Cerarjevi vladi ne diši nepremičninski davek.

Čeprav je vlada sprejela dolgo pričakovani zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin, je finančna ministrica Mateja Vraničar Erman poudarila, da to še ne pomeni uvedbe nepremičninskega davka. “Tega zakona v tem mandatu ne bo,” je zatrdil premier Miro Cerar.

V GZS trdijo, da kar 85 odstotkov stavb sploh ni vpisanih v kataster.

 

ZAKON O MNOŽIČNEM VREDNOTENJU NEPREMIČNIN

Manja Pušnik

21. julij 2017 21. julij 2017 11:48

Še nobena vlada do zdaj, niti Cerarjeva, se ni želela (in se ne želi) spopasti z uvedbo novega davka na nepremičnine. To bi namreč pomenilo velik padec priljubljenosti med volilci, ocenjujejo naši sogovorniki. Pa vendar je morala vlada v tem mandatu zagristi v kislo jabolko zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin, ki je podlaga za uvedbo nepremičninskega davka. Ministrica za finance Mateja Vraničar Erman je namreč že na začetku svojega mandata napovedala, da bodo na ministrstvu pripravili spremenjeni zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin, saj jim je to pred štirimi leti naložilo ustavno sodišče. Ustavni sodniki so namreč za neustavnega označili del zakona, ki opredeljuje množično vrednotenje za potrebe obdavčenja.

Zdajšnji zakon lastnikom nepremičnin namreč ne daje ustrezne pravne varnosti oziroma možnosti sodelovanja v postopku določanja vrednosti nepremičnin, vsebine, ki bi morale biti urejene z zakonom, pa zakon prepušča podzakonskim aktom. »Gre za prvi korak v postopku posodobitve sistema množičnega vrednotenja nepremičnin, na podlagi zakona pa bo treba na novo ovrednotiti nepremičnine, predvsem pa urediti podatke v evidencah,« je pojasnila Vraničar-Ermanova. Za lastnike nepremičnin je pomembno, da bodo imeli možnost ugovora na pripisane vrednosti nepremičnine in, kot je dejala ministrica, uveljavljati posebne okoliščine, ki jih z modeli vrednotenja ni mogoče zajeti.

Zakon, ki bo najverjetneje sprejet še do konca leta, bo omogočal ustrezno znižanje ali zvišanje vrednosti ob upoštevanju dokazanih posebnih okoliščin. To so posebej ugodna ali neugodna mikrolokacija (kot je na primer nevarnost plazu, poplavno območje ali pa z ekološkega vidika degradirano območje), nestandardna kakovost in poškodbe nepremičnine (denimo konstrukcijske napake). Ob predpostavki, da bo zakon začel veljati konec leta, si lahko novi davek na nepremičnine obetamo šele leta 2020.

»Sprejem novega zakona, ki bo omogočil posodobitev sistema množičnega vrednotenja nepremičnin še letos, bi pomenil, da bi bilo mogoče davčno reformo nepremičnin uveljaviti vsaj v začetku novega mandata vlade,« menijo v GZS. Gospodarstvo je ves čas zahtevalo, naj sedanja vlada ukine neustrezni sistem nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča, saj občine s svojimi neomejenimi apetiti nesorazmerno obremenjujejo gospodarstvo. Poleg tega se v GZS zavzemajo za uvedbo davka na nepremičnine. Med drugim trdijo, da kar 85 odstotkov stavb sploh ni vpisanih v kataster stavb, to pa pomeni visoko stopnjo ekonomskih in pravnih tveganj tako v prometu z nepremičninami kot tudi glede njihove bodoče obdavčitve.

»Če drži, da večina stavb sploh ni vpisana v kataster stavb, potem z uvedbo novega sistema vrednotenja nepremičnin nimamo kaj početi. Najbolj neustrezne so bile javne evidence, zato sem pričakoval, da so to zdaj uredili,« je dejal nepremičninski strokovnjak Zoran Madon.

Davek ne sme biti višji od zdajšnjega nadomestila

Branko Meh, prvi mož Obrtno-podjetniške zbornice, ki prav tako podpira sprejem novega zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin, pa pravi, da je prejšnji zakon na ustavnem sodišču padel tudi zaradi načina vrednotenja nepremičnin. »V primeru, da bo ta ali katera koli druga vlada uvedla nepremičninski davek, bomo na zbornici ostro nasprotovali, če bo ta davek višji od sedanjega nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča,« je napovedal Meh.

Obrtna zbornica se zavzema tudi za zakonsko določitev spodnje in zgornje meje nepremičninskega davka. Ker podatki o vrednostih nepremičnin v evidencah niso realni, jih je treba zdaj na novo uskladiti tako, kot je realno stanje na področju nepremičnin, meni Meh.

Madon: Zagotovo bo sledil val pritožb

Kako bo uvedba novega zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin vplivala na zdajšnje in bodoče lastnike? Zoran Madon iz nepremičninske družbe Metropola IN odgovarja: »Verjetno bo vsak lastnik primerjal vrednosti nepremičnine iz prejšnjega in zdajšnjega sistema vrednotenja. Če bodo vrednosti odstopale navzgor, bo najverjetneje sledil val pritožb.« Ali so se torej cene v obdobju od prvega popisa nepremičnin, torej od leta 2011, ko so lastniki prejeli prve informativne izračune vrednosti nepremičnin, do zdaj bistveno spremenile? »Dejstvo je, da so se najbolj spremenile cene stanovanj. Korektno bi bilo, da bi Geodetska uprava upoštevala zdajšnje trende cen nepremičnin in izračunala nove vrednosti,« še pravi Madon.

Kakšne so cene pri nas in v tujini

Povprečna cena kvadratnega metra novih stanovanj v Sloveniji je bila lani 2150 evrov oziroma 2 odstotka nižja kot leto prej in kar 10 odstotkov višja kot leta 2014. Slovenski nepremičninski trg je tako primerljiv z nizozemskim, češkim in belgijskim. To so rezultati analize svetovalne družbe Deloitte, ki je primerjala trg nepremičnin v izbranih evropskih državah in Izraelu. V Ljubljani je bila lani povprečna cena novih stanovanj okoli 2660 evrov za kvadratni meter, kar pomeni 6,4-odstotno rast na letni ravni. Najcenejše je madžarsko mesto Debrecen, kjer je bila lani povprečna cena kvadratnega metra 883 evrov. Najdražji mesti sta London in Pariz. Tako je bila v središču Londona lani povprečna cena za kvadratni meter 16.538 evrov, v francoski prestolnici pa 12.374 evrov.

Slovenci za nakup stanovanja v velikosti 70 kvadratnih metrov potrebujemo 12 let, kar je tri leta več od evropskega povprečja. Več let za prihranek za nakup novega stanovanja potrebujejo le še Čehi (15 let) in Britanci (14 let). »Neskladje med številom potrebnih neto in bruto plač v Sloveniji v primerjavi z evropskim povprečjem kaže na visoko obdavčitev dela pri nas. Hkrati pa neskladje med povpraševanjem in ponudbo na trgu vodi do naraščajočih cen novih stanovanj, kar številne, predvsem mlade, odvrača od nakupa novih stanovanj,« pa meni Aja Ropret Knez iz družbe Deloitte.